[스크랩] 미등기 아파트 입찰시 유의사랑

신규입주 주거용건물, 특히 아파트를 임차하는 과정에서 여러 가지 이유로 아직 수분양자 앞으로 이전등기되지 못한 상태에서 임대차계약을 체결하고 입주까지 하는 경우가 많이 있다. 법적으로 볼 때, 이 단계에서 해당 건물에 대한 임대인의 법적인 지위는 그 아파트의 완전한 소유권자가 아니다. 아파트를 소유할 수 있는 권리 즉 수분양권자의 지위에 불과하다. “소유권”과 “소유권을 취득할 수 있는 권리”, 얼핏 보면 큰 차이가 없을 것 같지만 임차인의 권리보호라는 점에서 볼 때는 매우 큰 차이가 있다. 임대인이 등기를 갖춘 상태, 즉 소유권자인 상태에서 임대차계약을 체결하면, 향후 임대인이 부도나는 등의 문제로 해당 임대차목적물이 경매처분되더라도 해당 임차인은 주택임대차보호법상에서 정하는 전입신고, 확정일자 등을 통해서 확보하는 대항력, 우선변제권으로 임차인의 권리를 보호받게 된다. 반면에, 소유권을 취득하지 못한 상태의 단순한 수분양자 지위에 있는 임대인과 임대차계약을 체결하게 되면, 향후 임대인이 등기를 통해서 적법하게 소유권을 취득하게 되면 별다른 문제가 없을 수 있지만, 그렇지 못하게 되면 임차인에게 큰 낭패가 될 수 있다. 임대인이 이전등기채권을 가질 수 있어야만 해당 임대차목적물이 경매에 처해지게 되더라도 임차인이 해당 임대차목적물에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는데, 수분양자가 잔금납부를 다하지 못하면 분양회사로서는 분양계약을 해제할 수 있어서 수분양자인 임대인이 분양회사로부터 이전등기를 받을 수 있는 권리자체가 상실되기 때문이다. 바로 이런 법률관계 때문에 아직 이전등기를 마치지 못한 주거용건물에 입주할 때는 대금납부가 제대로 되지 않아 분양계약이 해제될 수 있는 위험을 가장 중요하게 고려해야하는 것이다. 필자가 현재 진행 중인 다음의 사례를 살펴보자. 의뢰인 甲은 임대인 乙과 서울 마포에 준공을 끝내고 등기되지 못한 상태에 있는 아파트에 임대차계약을 체결하고 입주했다. 임대차보증금은 2억원이었다. 그런데, 임대차계약 당시에는 이미 乙의 채권자인 丙이 乙에 대한 채권 1억5천만원을 이유로 乙이 분양회사에 대하여 가지는 소유권이전등기채권에 이미 가압류를 한 상태였는데, 甲은 이 사실을 확인하지 못했다. 더구나, 甲이 전입신고하고 확정일자를 갖추고 입주한 직후, 乙의 채권자 丁이라는 사람이 채권 4억원을 가지고 乙의 이전등기채권에 대해 다시 가압류조치를 해버렸다. 아파트의 분양대금은 3억원이고, 분양잔금은 이미 완납이 되었지만 이전등기채권에 거액의 가압류가 되는 바람에 2년이 지난 지금까지도 결국 乙은 이전등기를 하지 못했고, 최근에는 연락마저 끊어졌다고 한다. 아파트 현재 시세는 분양가와 비슷한 3억원 정도인데, 가압류한 채권자 丙이나 丁 역시 가압류한 이후에 아무런 법적 조치를 취하지 않아, 2년 전이나 지금 상황이 동일한 상태에 있다. 이런 상태에서 결국 이 의뢰인은 필자의 사무실을 방문하게 되었는데, 필자의 사무실에 방문하기 이전에 甲이 주위사람들로부터 받은 자문내용은, 전입신고, 확정일자를 갖추기 이전에 이미 가압류된 丙의 채권 1억5천만원 보다는 甲이 선순위일 수는 없지만, 전입신고, 확정일자 이후에 가압류된 丁의 채권 3억원보다는 선순위가 된다는 것이었다.  하지만 이는 잘못된 것이다. 이런 해석은, 등기된 부동산에 대한 (가)압류의 효력과 이 건과 같은 이전등기채권에 대한 (가)압류의 효력을 오해한데서 비롯된 것이다. 등기된 부동산에 대해 (가)압류가 된 상태에서 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어서 입주했다면, 압류의 처분금지효에 따라서 임차인은 이전에 이루어진 (가)압류보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리가 없다. 하지만, 이 건의 경우 임대차계약 이전에 이루어진 가압류는 부동산 자체가 아닌 이전등기채권에 대한 것에 불과하기 때문에 배당에 있어서 가압류는 임차인의 권리보다 우선한다고 볼 수는 없다. 향후 임차인 甲이 보증금을 회수하기 위해서는 임대인인 乙을 상대로 보증금반환판결을 받은 후, 乙의 재산에 대한 집행절차를 밟아야하는데, 이를 위해 乙의 재산이라고 할 수 있는 乙이 분양회사에 대하여 가지는 이전등기채권에 대한 추심명령과 추심소송을 거쳐 乙 앞으로 이전등기를 옮긴 다음에 부동산에 대한 경매를 하는 과정을 거친다. 일단 乙 앞으로 이전등기가 되면 甲은 해당 부동산에 대하여 임차인으로서 우선변제권을 가지고 있다는 점에서, 우선변제권이 없는 일반채권자인 丙이나 丁 보다 배당에서 우위를 가진다. 이 점과 관련해서, 추심권에 기해 乙 앞으로 이전등기를 거치는데 있어 이전등기채권에 대하여 임대차계약에 앞서 취해진 丙의 가압류가 장애사유가 되지 않는지에 대해 의문이 있을 수 있지만, 甲이 추심권자로서 하는 소유권이전등기채권에 대한 강제집행은 채무자인 乙이 제3채무자인 분양회사에 대하여 가지는 소유권이전등기채권을 실현하여 채무자인 乙에게 귀속시킨 후 부동산에 대한 강제집행방법에 의하여 채권을 만족시키는 것이고, 제3채무자가 임의로 이행하지 아니할 때에 채권자는 민사집행법 제244조 제4항에 의하여 추심명령을 얻고 이에 터잡이 추심소송을 제기할 수 있는 것이며, 이 때 추심채권자는 집행절차에 관여한 모든 채권자를 위하여 추심하는 것이어서 다른 채권자들도 추심소송에 참가할 수 있는 길이 허용되어 있는 것이므로, 결국 추심권은 압류에 의하여 채무자에게서 박탈된 처분권의 행사를 채권자에게 허용하는 것에 다름 아닌만큼 이전등기채권에 대하여 (가)압류가 경합되어있다고 하더라도 추심권행사에 아무런 장애사유가 될 수 없다. 그렇다면, 乙의 채권자인 丙이나 丁은 왜 장기간 권리행사를 하지 않았던 것일까? 그 이유는 바로, 적극적으로 권리행사를 하더라도 임차인 때문에 채권회수가 쉽지 않았기 때문이다. 앞서 본 바와 같이 부동산에 대한 이전등기채권을 강제집행하는 것은 결국 채무자인 乙 앞으로 이전등기한 다음 부동산으로 환가(換價)하는 과정을 밟아야 하는데, 부동산으로 환가하게 되면 해당 부동산에 대해서는 임차인이 전입신고, 확정일자를 통해서 우선변제권을 갖추고 있기 때문이다. 비록 이전등기채권에 대해 앞서 가압류를 한 丙도 우선변제권이 없는 일반채권자일 뿐이기 때문에, 굳이 丙이나 丁으로서는 적극적으로 권리실행을 할만한 실익이 없어 이 상태가 장기간 방치되고 있었던 것이다. 이런 논리에 근거해서, 필자는 甲의 의뢰를 받아 乙에 대한 임대차보증금반환판결, 분양회사를 상대로 한 추심명령 및 추심소송을 거쳐, 乙 앞으로 이전등기한 다음에, 현재 해당 부동산에 대한 강제경매절차를 밟고 있다. 그나마 이 사건의 경우에는 임대인 乙이 분양대금을 모두 완납했기 때문에, 번잡한 소송과 강제집행절차를 거치는 번거로움은 있더라도, 가장 선순위로 임대차보증금을 배당받을 수 있지만, 만약 분양대금이 완납되지 못했다면 분양대금완납 이전에는 환가절차가 불가능하기 때문에 임차인에게 큰 피해로 이어질 수 있다. 따라서, 지금까지 분양대금이 제대로 납부되었는지 즉 연체가 없는지 여부, 대출금이 어느 정도인지 여부, 해당 분양권에 가압류나 가처분 등 소유권이전을 받는데 지장을 주는 법적 조치가 있었는지 여부가 반드시 확인되어져야 한다. 임대차보증금을 받아 미분양잔금 등을 해결한 이후에 등기를 넘겨오는 케이스에서는 임대차보증금이 등기를 마무리하는데 사용될 수 있도록 각별한 주의를 기울일 필요가 있다. 지급된 보증금이 분양잔금 등을 해결하고 임대인 앞으로 이전등기를 마칠 수 있는데 틀림없이 실제로 사용되는지를 임대인과 동행하면서라도 끝까지 확인할 필요가 있다. 임대인이나 중개업자만을 무턱대고 믿고 보증금을 맡기는 것은 절대 금물이다                          //                       //

  

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 박창호 원글보기

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