[스크랩] [대판] - 공사비 체불로 인한 유치권 행사… `건물 요건`은 갖춰야

                                                    

자료정리 / 이 은 노 ▪ 010-5274-4924  http://blog.daum.net/len4911

[대법원] - 신축 건물 공정이 기초공사 단계에 불과하면... 공사대금 채권을 이유로 유치권 행사 못해          건물신축공사를 맡은 시공업자가 공사대금을 못 받았다는 이유로 건물에 유치권을 행사하려면 독립        된 건물이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행돼야 한다는 대법원 판결이 나왔다.            대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는, 5월 9일 임의경매절차에서 토지를 사들여 소유권이전등기를        마친 도모(56)씨가 "임의경매절차에서 대금을 완납했으니 토지를 인도하라"며 오피스텔 신축공사 수        급인 (주)에스에이피 종합건설과 박모씨 등을 상대로 낸 토지인도소송 상고심(2013다2474)에서 원고        패소판결한 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다.          재판부는 판결문에서..."건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권을 변제받을 때까지 건물을 유        치할 권한이 있는 것이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상        태에서 공사가 중단된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대해... 유치권을        행사할 수는 없는 것이고, 공사중단 시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로        그 공사대금 채권에 기해 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없다"고 밝혔다.          재판부는... "에스에이피 건설 등이 한 하도급공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로        따르는 정지공사(整地工事 / 흙파기 공사)에 불과하다"며 "이 공사는 오피스텔 신축을 위한 초기공사        이지, 토지에 대한 공사가 아니므로... 공사대금 채권이 토지에 관해 생긴 것으로 보고 거기에 기해 유        치권을 행사할 수는 없다"고 덧붙였다.          에스에이피 건설은 2004년 2월 A씨와 광주 광산구에 지하 4층, 지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사        를 290억여원에 해주는 계약을 체결하고 그 중 일부를 박모씨에게 하도급했다. 그러나 A씨가 경영난        을 겪으며 부도를 맞자 에스에이피 건설 등은 착수 수 3개월만에 공사를 중단했다.           오피스텔 부지는... 2009년 11월 임의경매 절차에 넘어가 대금을 완납한 도씨 명의로 소유권이전등기        됐다. 그러나 에스에이피 건설 등이 "오피스텔 신축에 들어간 공사비용을 반환할 때까지 유치권을 행        사한다"며 토지를 점유한 채 넘겨주지 않자 도씨는 소송을 냈다.          1심은 "에스에이피 건설 등은 토지를 넘겨주라"고 판결했으나... 2심은 "에스에이피 건설이 진행한 공        사는 오피스텔 신축에 필요한 공사일 뿐만 아니라.. 토지를 건물 신축에 적합한 용도를 유지하기 위한        공사로서의 성질도 가지므로 공사대금 채권에 따라 유치권을 행사할 수 있다"며 원고패소판결했다.

 

[자료정리 / 공인중개사  이 은 노]

 

유치권이 성립하기 위해서는 여러 가지 요건이 필요하지만 유치권을 주장하는 사람이 현실적으로 유효하고 적법

한 점유를 하고 있다는 전제에 선다면 유치권성립여부를 파악할 수 있는 가장 기본적인 요건은

① 유치권을 주장하는 채권 자체가 유효한 것이어야 하고,

② 이 채권과 점유하는 물건간에는 견련성(牽聯性)이 있어야 한다는 것이다.

 

민법 제320조 (유치권의 내용)  

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는.. 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴채권이 변제기에 있는 경우에

    는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다.

민법 제321조 (유치권의 불가분성)  유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여, 그 권리를

행사할 수 있다.

 

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건물을 건축하는 공사대금은 건물에 관한 채권이고... 또 땅을 파서 저수지를 만드는 공사대금채권은 토지에 관한

채권이어서 견련성이라는 측면에서 해당 건물과 땅에 대해 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 의문이 없지만..

건물을 건축하는 공사대금을 이유로 건물부지에 대해서 유치권행사가 가능한지에 대해서는 논란이 있다. 그러나,

판례를 종합해보면... 건축대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 부정되는 것이 일반적이다.

 

 

[1] 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98결정 [경락부동산인도명령]  畜(축)가공공장을 신축하다가 약30% 정도의 공정

에서 공사가 중단되면서 공장신축 부지가 경매로 낙찰되자.. 공사대금을 근거로 신축공장 부지와 아직 부동산이라

고 할 수 없는 공사 중인 구조물에 대해 유치권이 행사된 사안에서... 법원은 건물신축공사로 인한 공사대금은 건물

에 관한 채권일 뿐이고... 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니라는 전제에서 건축 중 중단되어 아직 부동산이라고

볼 수 없는 구조물은 토지의 부합물이기 때문에,  토지 내지 토지지상 구조물에 대해서는 유치권행사가 불가능하다

고 판단하였다.

 

[2] 대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170 [건물명도 등]  건물 신축공사를 하고 공사대금을 지급받지 못

하자 유치권을 주장하며 토지인도를 거부하는 피고를 상대로 낙찰자가 제기한 인도청구에 대해.... "피고가 피담보

채권으로 주장하는 이 사건 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권일 뿐.. 부지인 이 사건 부동산(토지)들에

관하여 생긴 채권이 아니어서 이 사건 부동산들과 견련관계가 인정되지 아니하므로... 유치권 성립을 전제로 한 피

고의 주장은 이유 없다”라고 판단함(같은취지 * 대구고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8133 [유치권부존재확인]

판결)

 

[3] 대법원 2007. 11. 29.선고 2007다60530판결 [건물철거 및 대지인도]

이 사건 각 토지는.. 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하고, 장차 지목을

대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는 그 지상에 아파트 등 건물

을 건축하기에 부적합하였던 것이다.

 

이 사건 각 토지의 소유자이던 **종합건설 주식회사는 그 지상에 임대아파트 신축사업을 시행하기에 앞서, 피고와

사이에 임대아파트 신축공사중 토목공사부분을 공사기간 착공 1998. 10. 30.부터 준공 2001. 12. 30.까지(3년 2개

월간) 공사대금 6억 8,000만 원으로 각 정하여 도급계약을 체결하였는데, 그 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개

동이 들어설 단지로 조성하되,  장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시

공하는 것으로 되어 있었으며...

 

이에 따라 피고는 이 사건 각 토지에 기초파일공사를 진행하였으나, **종합건설의 자금사정 악화로 공사가 중단되

었고... 다시 위 각 토지와 위 신축사업을 인수한 ○○○주택건설과 사이에서 공사대금을 7억 5,000만 원으로 정하여

같은 내용의 공사계약을 체결하고, 2차 기초파일공사를 진행한 결과 완공단계에 이르렀고, 각 토지는 장차 아파트

3개동이 들어설 부지 조성을 위하여 그 지하에 약 1,283개의 콘크리트 기초파일을 항타하여 삽입되어 있는 사실을

인정하였다.

 

그럼에도 불구하고 [원심]은... 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건

물 기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서.. 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임

대아파트와 관련하여 생긴 것이지 위 각 토지와 관련하여 생긴 것이 아니므로, 피고는 위 각 토지에 관하여 공사대

금 채권을 피담보채권으로 한 유치권을 가질 수 없다고 하여 피고의 유치권 항변을 배척하고, 원고의 청구 중 이 사

건 각 토지에 관하여, 피고의 유치권이 존재하지 아니함의 확인을 구하는 청구와 이 사건 각 토지의 인도를 구하는

청구를 각 인용하였다.

 

이러한 원심판결에.... [대법원]은 이 사건 토목공사의 구체적인 내용을 더 심리하여 그것이 이 사건 각 토지에 관한

공사로 볼 수 있는지 여부를 따져보지도 아니한 채 단지 이 사건 공사대금채권은 위 각 토지 위에 신축하려고 하였

던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 단정한 나머지 피고의 유치권 항변을 배척하고 말았다며... "원심에서 심

리를 다하지 아니하였거나 유치권에 있어 채권과 목적물의 견련성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위

법이 있었다"고 판단하여 이러한 경우에는... 이 사건 토목공사는 위 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사

대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서... 위 각 토지와의 견련성이 인정된다고 판시하였다.

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

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