[스크랩] 자기관리리츠의 한계.문제점.대책방안

1. 최근의 자기관리리츠업계 한계.문제점

 

가.투자절차상 경쟁력 제고 측면

-변경인가서 작성을 위한 추가인적 리소스 소요

-긴급한 매매종결을 원하는 매도인의 욕구 미충족

-조건부 매매계약에 따른 불확실성으로 매도인기피

-경매 및 공매참여 불가능

-업무절차상 인장날인을 위한 시간소요

-인장관리비용 추가소요로 인한 불필요한 비용발생

 

나. 투자대상확대측면

- 금융권 부동산담보부채권 직접거래 행위기피

-기업구조조정용 공장 및 물류시설 투자불가

-부동산 직접 개발시 무수익자산화에 따른 수익성 저하

 

다. 사업지원 대상 편입 측면

-부동산개발시장에 수익자산으로의 투자기회 상실

 

라. 배당방법 자율화 측면

-이익금의재투자재원활용불가능

-배당을 고려한 사내현금유보로 수익성 낮은현금보유

   비중증대:총자산대비수익률저하요인.

-사내현금부족에 따른 차입금상환요구시 대응 곤란

-금전배당을 위한 차입금 발생 개연성 존재.

 

마.부대비용 절감 측면

부동산투자회사법 제1초의 목적(일반국민이 부동산에투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한투자를 활성화 하여 국민경제의 발전에 기여함)상 다수의투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이를 배당하는 집합투자기구로서 투자에 따른 과도한 부대비 용발생으로 투자자의 수익성이 저하됨.(등록.면허세3배중과,이중과세,감가상각비 비용계상-초과배당불가, 위탁리츠 및 구조조정리츠.부동산펀드와의 형평성)

 

 

 

2.향후 자기관리리츠의 대책방안

 

가. 리츠의 법적형태 다양화 모색

-현행 부투법상 주식회사(회사형)만 인정.

-자본시장법에서 허용되고 있는 다양한 회사형태 (신탁회사,

  유한회사,합자회사,투자조합,익명조합)로 확대하는방안을

   검토.

 

나. 주주의 다양한 투자니즈 충족방안 모색

-배당률,배당순서 등 다양화(자본시장법상 합자회사.투자조

   합의 경우 무한책임사원과 유한책임시원간에 배당률,배당

   시기를 달리 정할 수 있음.)

-궁극적으로 “수종의 집합투자증권”을 허용하는 법개정이

   필요.

(자본시장법에서 부동산펀드 개선방안의 하나로 정책 건의중)

-리츠는 상법상의 주식회사이기 때문에 “수종의 주식”발행

   가능하므로 이를 적극 활용할 필요성 있음.

 

다. 리츠종류의 다양화 모색

-자본시장법상 부동산펀드대비 리츠종류의 다양성이 미흡.

-리츠의 투자대상자산을 보다 다양화하는 형태로 부동산투자

   회사법을 정비.해외부동산 및 부동산관련자산을 투자대상

   자산으로 하는 해외투자리츠의 설립 필요.

 

라. 리츠의 차입요건 완화

- 리츠자산의 투자.운용을위해 차입이 필요한 경우에도 인정되도록 법 개정 필요.

 

마. 리츠보유 부동산의 처분제한기간의 완화

-1년,3년 등 처분기간의 제한이 대부분의 투자자들의

   니즈와 부합하지 않음.

 -부동산의적절한처분시점을 놓쳐 투자자의 이익에 반

   할 수 도 있음.

 -부동산의 처분기간제한에 대해 부동산투자회사법 및

   자본시장법을 개정할 필요가 있음.

 

 

바. 리츠운용방법의 다양화 모색

-현행 부동산투자회사법(21조) 및 자본시장법에서 열거하는방법으로만 부동산을 운용하도록 제한하고 있음.

-법개정을 통해 부동산의운용범위를 확장하는경우에도관련법령(관광진흥법 또는 영화및비디오물의진흥에관한법률 등)에서 직접운용을금지 또는 영업자로신고.등록을

요구하고 있어 이러한 관련법령의 개정또한 병행되어야할 것임.

 

사. 리츠개선을 위한 법제화 작업의 지속필요.

 

 

자기관리리츠의한계.문제점.대응방안.pdf

 

 

 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 김 근 호 원글보기

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