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부모와 자식 같은 특수관계인 사이의 금전거래는 실제로 빌려준 것인지 아니면 무상으로 그냥 준 것인지 구별하기 어렵다.
때문에 의도치 않은 증여세를 내고 싶지 않다면 증여가 아니라는 것을 입증하는 서류와 거래 증빙을 갖춰두는 것이 안전하다.
돈을 빌릴 때는 현금으로 건네주지 말고 은행 등 금융계좌를 이용하여 이체하고, 차용증을 작성한 다음 공증까지 받는 것도 방법이다.
무엇보다 증여가 아닌 대여임을 입증하려면 돈을 빌린 자녀가 부모님께 이자를 지급해야 한다.
세법에서 정한 이자는 연 4.6%다. 이 이자보다 1천만원 넘게 적은 이자를 지급하는 경우에는 적게 지급한 이자에 대해서 증여세를 내야 한다.
이를 토대로 계산해보면 부모 자식간에 대략 2억1,700만원까지는 무이자로 대여해도 이자에 대한 증여세 문제가 없다. (2억1,700만원*4.6%=약 998만원)
이보다 큰 금액을 빌려준다면 적은 금액이라도 이자를 책정하는 것이 좋다. 단, 개인간의 금전거래이므로 이자를 지급할 때는 27.5%의 이자소득세를 원천징수한 뒤 그 차액을 지급하고, 이자소득에 대한 원천세를 신고해야 한다.
부모님으로부터 직접 돈을 빌리지 않고 부모님의 부동산을 담보로 하여 자녀 명의로 대출을 받는 경우의 세금 문제는 어떻게 될까?
대출 여력이 없는 아들이 부모님의 조력으로 대출을 받았기 때문에 금전적으로 이익을 본 것은 틀림 없다. 문제는 얼마만큼의 이익을 본 것으로 해야 하는지다.
세법에서는 대출금액에 적용하는 이자율이 연 4.6%보다 낮다면 그 금리차이로 인해 발생하는 이자 절감액이 연 1천만원을 넘을 경우 증여로 보아 과세하도록 하고 있다.
가령 부동산 담보대출 금리가 4.1%라고 가정하면, 20억원 이상을 담보대출을 받을 경우 증여세가 과세될 것이다. ( 20억원*(4.6%-4.1%)=1천만원 )
자녀가 부모님으로부터 부동산을 저가에 사는 경우는 어떤 세금 문제가 발생할까?
아들과 부모간 거래는 특수관계인이기 때문에 시가의 5% 이상 차이가 나는 금액으로 거래하면 양도소득세 부당행위에 해당한다.
즉, 양도인인 부모님이 내야 하는 양도소득세는 저가로 책정한 매매가로 계산하는 것이 아니라 시가를 기준으로 다시 양도소득세를 계산하게 된다. 시가에 따른 양도소득세를 그대로 부담해야 하는 것이다.
자녀 역시 저가로 구매하는 만큼 이득을 보았기 때문에 그 차액에 대해 증여세를 부과 받을 수 있다. 증여세는 시가와 매매가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 작은 값보다 클 경우 과세된다.
예를 들면 아파트의 시가가 20억원인데, 자녀가 15억원에 매매하기로 계약한 경우 시가와 매매가의 차이로 인한 이익은 5억원이 된다. 5억원은 시가의 30%인 6억원과 3억원 중 작은 금액인 3억원보다 크다. 따라서 자녀는 5억원과 3억원의 차이인 2억원에 대하여 증여세를 부담해야 한다.
이처럼 특수관계인간의 자금 거래는 그 형태와 방식에 따라 다양한 세법 제재를 받기 때문에 면밀하게 검토하고 실행해야 한다.
(국세일보 최윤정기자)
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출처 : 부동산개발.분양.시행.건축.금융(디벨로퍼아카데미)
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