[스크랩] 전세계약시 감액등기가 중요한 이유

전세계약시 감액등기가 중요한 이유

┃전셋집 안전하게 구하려면…등기부등본 확인부터!

부동산을 사고 팔 때나 전셋집을 구할 경우 부동산에 대한 권리관계가 기록된 부동산 등기사항 전부증명서(등기부등본)을 확인하는 것은 중요합니다. 임대차 계약을 맺은 부동산의 소유자가 맞는지, 근저당권설정 등의 권리관계는 어떻게 되는지 알 수 있기 때문인데요. 등기부등본 확인 시 을구에 근저당권이 설정되어 있지 않는 것이 좋지만, 부동산은 고가의 자산이다 보니 근저당권 설정이 되어 있는 경우가 대부분입니다. 전세 계약 전 근저당이 설정되어 있다면 우선 채권최고액을 먼저 확인해야 합니다.

┃계약 전 근저당 설정 시, 우선 채권최고액 낮춰야

채권자가 담보에 문제가 생겼을 경우 법적으로 청구할 수 있는 최고금액인 채권최고액은 통상 실제 채권보다 20~30% 높게 설정됩니다. 근저당권이 설정될 때 일반채권에 비해 우선변제권이 있는 금액의 한도로 표시한 건데요. 채권최고액을 낮추려면 감액등기를 신청하는 방법이 있습니다. 등기부등본의 을구에 일정금액의 근저당권(대출)이 설정되어 있는 것에 대해 대출금의 일부를 상환한 후 기존 근저당권의 채권최고액을 낮추는 변경등기를 감액등기라고 하는데요.

┃감액등기 이럴 때 필요하다

 

감액등기가 필요한 사례를 한번 보겠습니다. 현재 서울 대학가 근처의 원룸에 거주중인 A씨는 내년 결혼을 앞두고 신혼집 마련을 위해 전세를 알아보고 있습니다. A씨가 마음에 든 집은 4억의 전세금이 필요한 아파트입니다. 이 집의 채권최고액이 6억원의 근저당이 설정되었다면, 5억원의 대출이 있다고 볼 수 있는데요. 즉, 대출금과 보증금의 합이 안전한 표본(70% 이하)의 기준을 넘어서기 때문에 A씨의 입장에선 위험한 전세로 볼 수 있습니다. 만약 임대인이 A씨에게 전세를 내준 뒤 채권최고액 한도 내에서 또다시 대출을 받는다면 은행권보다 순위가 밀리는 만큼 A씨의 전세금이 위험해질 수 있는 것입니다.

┃전세금 대출도 문제 없어…단, 소유주는 신규대출 불가피

위 사례에서도 볼 수 있듯이, 대출원금을 일부 상환했을지라도 임대인이 채권최고액 한도 내에서 다시 대출을 받을 수 있기 때문에 감액등기를 한 후 계약을 해야 안전한 거래가 될 수 있습니다. 감액등기를 하면 근저당권 설정금액이 감소해 세입자의 보증금이 종전보다 안전하게 상환될 확률이 높아지고, 전세금 대출 또는 전세금보증보험 등도 원활하게 이뤄질 수 있습니다. 소유주의 경우엔 감액등기 설정 시 세입자를 안심시켜 쉽게 임대차계약을 체결할 수 있는 반면, 금융기관으로부터 추가 대출시에는 신규대출 절차를 밟아야 한다는 점을 알아두어야 합니다.

┃근저당 설정된 전셋집 계약 시 안전장치는?

집주인이 근저당 전부를 다 갚은 경우라도 감액등기 설정을 안 했다면 절대 안심할 수 없습니다. 계약금 지급 전 임대인에게 대출잔액확인서를 요구하고, 잔금일 당일에는 다시 등기부등본을 조회해 감액등기가 되어 있는지 재확인하는 과정이 필요합니다. 어쩔 수없이 근저당권이 설정된 전·월세계약을 하게 된다면 "임대인은 근저당채권최고액을 전세잔금일까지 00로 감액한다”라는 특약사항을 넣어 안전장치를 마련하는 것도 방법입니다.

┃근저당권 말소 시 반드시 등기상에도 말소 처리해야~

결국 감액등기나 등기부에 기록된 권리관계 등을 완전히 없애는 말소등기 등은 전세보증금을 지키는 보장장치가 됩니다. 만약 B은행 대출금 2억원에 대해 1억원을 감액할 때, 은행과 임차인은 각각 1순위, 2순위로 순위 변동은 없으나, 낙찰대금 배당 시 B은행에는 감액등기의 내용을 반영해 배당되기 때문에 임차인의 보증금 회수율이 올라가게 됩니다. 단, 반드시 등기사항 전부증명서에 표기가 되어야 한다는 점을 기억해야 합니다. 등기부를 정리하는 간단한 절차만으로도 세입자가 손해를 보는 일은 피할 수 있습니다.

┃당당하게 감액등기 요청하기…내 보증금 지키는 첫걸음!

전세를 구하려는 세입자가 주변 시세에 비해 저렴하면서 상태도 좋은 집을 발견해 계약하려고 등기부등본을 확인하니 대출금이 억 단위라면 충분히 망설여지게 될 텐데요. 체크할 사항이 많겠지만 대출금이 가장 신경 쓰일 것입니다. 따라서 세입자가 부담을 줄이려면 집주인과 함께 근저당설정 은행에 가서 채무변제 및 근저당 채권최고액 감액등기 신청을 반드시 해야 합니다. 감액등기를 설정하면 채권최고액이 아무리 많을지라도 충분히 전세로 들어갈 수 있는데요. 만약 계약 후 집주인이 감액등기 의사가 없다면 잔금을 지급하지 않을 수도 있습니다. 집주인과 세입자가 서로 관례를 지켜나간다면 안전하게 전세계약을 체결한 이후, 전셋집을 명도 받을 수 있을 것입니다.

 

출처 : 부동산개발.분양.시행.건축.금융(디벨로퍼아카데미)

글쓴이 : 안병관시샵 원글보기

메모 :