[스크랩] 계약체결 대리권이 있을때 계약해제, 처분권도 있는지

    [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 대리권이란 타인(대리인)이 본인의 이름으로 의사표시를 하거나 제3자의 의사표시를 수령함으로써, 직접 본인에게 그 법률효과를 귀속시킬 수 있는 법률상의 지위 또는 자격을 말한다. 대리권에는 친권자의 미성년자에 대한 대리권처럼 법률의 규정 등에 발생하는 법정대리권과 본인이 대리인에게 대리권을 수여하여야 비로소 발생하는 임의대리권이 있는데, 이번 시간에는 계약체결 대리권을 갖는 자가 계약을 해제, 처분할 권리도 있는 지 등을 중심으로 임의대리권의 범위에 대해 정리해 보겠다.

◇ 임의대리권의 범위와 판례의 태도

임의대리권은 수권행위(본인이 대리인에게 대리권을 수여하는 행위)에 의하여 주어지므로, 그 구체적 범위는 수권행위의 해석에 의하여 결정된다. 서면으로 된 위임장에 수권행위의 구체적 범위를 기재하는 경우도 있겠지만, 인감도장과 인감증명서만 교부하면서 구두로 위임하는 경우도 많으므로, 실제 사안에서 대리인의 행위가 대리권의 범위내의 행위 였는지 등에 대해 다툼이 많다.

한편, 임의 대리권이 존재하는 것은 분명하지만, 그 범위가 불명확한 경우의 판단과 관련하여, 민법 제118조는 ‘보존행위, 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위’는 허용된다고 규정하고 있다. 다만, 위 규정만 갖고는 실제 사안에서 대리권 여부를 판단하는데 부족하므로, 대법원 판례의 결론을 참고할 수 있을 것이다.

판례에 따르면, 수권행위를 해석함에는 수권행위의 문언, 대리인과 본인의 관계, 대리의 목적인 사항의 성질, 거래관행 등을 고려하여 판단하는 바, 개별적인 경우의 판례의 기본적인 태도를 아래에서 소개해 보겠다.

① 수권행위의 통상의 내용으로서의 임의대리권은 그 권한에 부수하여 필요한 한도에서 상대방의 의사표시를 수령하는 이른바 수령대리권을 포함하는 것으로 보아야 한다(대법원 93다39379 판결).

② 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다고 보아야 한다(대법원 93다39379 판결).

③ 매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 다른 사정이 없는 한 상대방에 대하여 약정된 매매대금 지급기일을 연기하여 줄 권한도 가진다고 보아야 할 것이다(91다43107 판결).

④ 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 그 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로, 특별한 다른 사정이 없는 한 부동산을 매수할 권한을 수여받은 대리인에게 그 부동산을 처분할 대리권도 있다고 볼 수 없다(대법원 90다7364 판결).

⑤ 어떠한 계약의 체결에 관한 대리권을 수여받은 대리인이 수권된 법률행위를 하게 되면 그것으로 대리권의 원인된 법률관계는 원칙적으로 목적을 달성하여 종료하는 것이고, 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 그 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로(민법 제128조), 그 계약을 대리하여 체결하였던 대리인이 체결된 계약의 해제 등 일체의 처분권과 상대방의 (계약 해제) 의사를 수령할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없다(대법원 2008다11276 판결)

◇ 시행사가 아파트 분양계약체결을 시공사 분양팀에 위임시 해제 대리권이 인정된 최근 사례

앞서 말한대로, 부동산 계약체결에 대한 대리권을 수여받은 대리인은 원칙적으로 계약해제 의사표시의 발신 및 수신을 할 대리권이 없다. 다만, 사안에 따라서는 계약해제에 대해서도 대리권한이 인정되는 경우가 있을 것인바, 아파트분양과 관련하여 이를 인정한 최근 판례를 소개해 보겠다.

시행사인 부동산신탁회사가 A아파트를 신축, 분양함에 있어 분양업무의 원활한 처리를 위하여 시공사에게 아파트 분양업무 일체를 위임하였고, 이에 시공사는 분양팀을 조직하고 분양사무실을 마련하여 아파트의 분양계약체결 등 분양업무를 담당하였으며, 분양지연에 따른 해제권의 행사 여부 등과 관련한 개별합의서에도 시행사와 시공사가 모두 당사자로 기재되어 있고, 실제로 시공사의 직원이 개별합의서 작성 업무를 한 사안에서, 수분양자가 시행사인 부동산신탁회사의 직원이 아닌 시공사가 조직한 분양사무실 직원에게 계약해제를 요구한 것이 시행사에 대한 적법한 계약해제 의사표시를 한 것인지가 쟁점이 되었다.

위 사안에서 대법원은 “아파트 등 건물의 분양업무에 관한 대리권을 수여받은 자의 업무가 개별적인 분양계약의 체결에 그치는 것이 아니라, 사정에 따라 그 일부 분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양 계약의 체결 등 거래행위를 순차적, 계속적으로 수행하는 것을 필요로 하고 분양계약에 달리 정함이 없는 경우에는, 일반 거래상대방의 보호를 위하여는 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속한다고 보아야지, 그중에서 분양계약의 취소, 해제만을 따로 떼어 그 업무는 본인이 이를 직접 수행하든지 분양업무를 맡은 대리인에게 별도의 특별수권을 하여야 한다고 새겨서는 안 될 것이다.”라고 전제하면서(대법원 94다22118 판결),

결국, “원고(수분양자)가 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 시공사의 분양업무 대리권의 원인된 법률관계가 목적을 달성하여 종료하는 것이라고 볼 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 순차적ㆍ계속적인 분양계약 및 개별합의의 체결과 수분양자들의 입주 시까지는 시공사의 분양업무 대리권이 그대로 존속하고 있고 시공사에게 수분양자들의 분양계약 해제의 의사표시를 수령할 권한이 있다고 봄이 상당하다. 그렇다면 원고가 시공사의 분양사무실에 근무하는 직원 B에게 한 이 사건 아파트에 대한 해제의 의사표시는 피고(시행사 신탁회사)에 대하여 그 효력이 미친다.”고 하였다(대법원 2015.12.23. 선고 2013다81019 판결).
                                          

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출처 : 부동산개발.분양.시행.건축.금융(디벨로퍼아카데미)

글쓴이 : 최승호 원글보기

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