부동산자산관리회사 옥석 구분 방법
50억 미만 가격대 중소형빌딩의 인기가 치솟고 있다. 공실율이 좀처럼 낮아지지 않는 상황임에도 불구하고 중소형 빌딩을 매입하려는 투자자가 증가하다 보니 중소형빌딩 매물 품귀현상이 빚어질 정도이다. 시중은행의 부동산투자자문센터에서는 투자가능 물건을 제 때 발굴하여 제공하지 못하여 고객으로부터 항의 전화도 받고 있을 정도라고 한다.
이렇게 매물이 부족하다 보니, 서울의 인기지역에서는 기대수익율(최소 5% 이상)을 충족하는 빌딩을 찾을 수가 없다고 판단하여 서울 외곽지역이나 경기도 신도시 지역으로 발길을 돌리는 투자자들도 늘어나고 있다.
이들 투자자들의 관심은 온통 매수에만 쏠려 있고 매수이후의 자산관리에는 별로 신경을 쓰는 것 같지가 않다. 대부분의 중소형빌딩 투자자들은 부동산 자산관리업무를 누구나 할 수 있는 업무로 생각하고서 빌딩을 매입만 하면 기대 수익율은 저절로 달성된다고 생각하는 우를 범하곤 한다. 이들은 빌딩을 매입하고 나면 빌딩을 중개한 중개사로부터 빌딩관리 서비스를 무상(?)으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 임대관리를 맡겼다가 혼자서 해결할 수 없는 문제가 발생하면 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 물색하여 관리를 위탁한다.
최근에 당사를 찾아와 자산관리 상담을 했던 P씨(52세)의 사례를 소개한다. P씨는 2년 전에 빌딩중개업체를 통해 잠실에 소재한 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,480㎡)을 매수한 후 직접 자산관리를 하다가 약 1년 전에 인터넷 검색을 통해 중소형빌딩 자산관리 전문회사라고 표방하는 한 회사의 홈페이지를 방문하여 살펴본 후 관리를 맡겼으나 몇 개월 지나지 않아 관리회사의 업무처리 미숙과 관리비 부당청구 등으로 인해 임차인과의 언쟁이 자주 발생하여 임차인의 항의전화가 빗발쳤고 급기야는 관리회사 직원과 임차인 간에 살벌한 몸싸움을 벌이는 사태까지 발생하였다. 이일로 임대인 P씨는 임차인을 찾아가 직접 사과하여 가까스로 사태가 수습되었다.
위의 사례처럼 중소형빌딩 자산관리 전문성이 없는 회사에게 빌딩관리를 맡겨 놓다 보면 머지않아 자산관리 업무가 전문적으로 처리되어 목표 수익율도 달성되고 정신적으로 편해져 여유로운 삶을 보낼 수 있을 것이라는 기대는 물거품이 되고 만다.
부동산자산관리회사는 소유주를 대신하여 빌딩의 유지보수, 신규임차인 유치, 임대차계약 협상 및 갱신, 인력관리, 재무관리 및 행정관리 업무 등을 수행하면서 순영업소득(NOI)을 극대화시킴으로써 빌딩의 가치를 상승시키는 부동산관리 전문가를 말한다.
중소형빌딩과 같은 수익형부동산의 투자가 활발해지면서 부동산자산관리의 중요성이 갈수록 커지고 있다. 빌딩을 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 빌딩의 가치가 결정되기 때문에 보유기간 동안의 부동자산관리는 빌딩 매입 못지않게 중요하다. 빌딩의 관리상태를 항상 양호하게 유지하고 우량한 임차인을 제때 유치하여 오랫동안 유지하면 빌딩의 가치는 상승된다.
이제 부동산자산관리회사는 단순 임대료 수금이나 유지보수업무만 수행할 것이 아니라 부동산 투자자(소유주)의 눈높이에서 부동산의 성과를 재무적으로 분석하고 최적의 대안을 선정하여 관리할 수 능력을 갖춰야 한다.
성공투자를 위해서 이제는 난립하는 중소형빌딩 관리회사 중에서 옥석을 구분할 있는 혜안이 필요하다.
믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 선정하기 위해서는, 첫째, 자산관리회사의 평판(reputation)과 역량을 파악하는 것이 중요하다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사 서비스라고도 할 수 있기 때문에 평판이 좋지 않거나 관리경험이 별로 없는 회사 또는 회사 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 발생하는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다.
둘째, 자산관리회사의 관리체계를 확인하는 것이 필요하다. 임대차계약서, 월간보고서 양식 등이 제대로 갖추어져 있는지를 확인해야 한다. 관리시스템이 잘 구축되었다는 것은 관리회사의 업무처리 리스크가 그만큼 낮다는 것을 의미하기 때문이다. 일부 관리회사들은 서면보고서도 없이 모든 관리업무를 말(구두)로만 처리하다가 막상 문제가 발생하면 책임을 회피하거나 떠넘기는 경우가 종종 있기 때문이다.
셋째, 자산관리(위탁관리) 수수료가 적정한지 아니면 터무니 없이 낮은지를 확인하라. 덤핑가격으로 자산관리계약을 체결한 후 낮은 수수료를 보충하기 위하여 출장비, 수리비 등 이런 저런 명목으로 추가 비용을 청구하거나 최소한의 업무만 수행하는 회사들이 많기 때문이다. “싼게 비지떡”이라는 말처럼 수수료가 낮으면 그만한 이유가 다 있기 마련이다. 싼 수수료만 보고 업체를 선정하여 낭패를 보는 일은 없어야 한다.
아래의 표에서 보듯이 미국의 부동산자산관리회사 선정기준 20가지 중에서 자산관리수수료는 최하위에 있다.
<미국 부동산자산관리회사 선정기준 20가지>
선정기준 | 선정기준 |
1. 정직성 | 11. 연락 용이성 |
2. 신뢰성 | 12. 행정관리 능력 |
3. 담당 자산관리자의 자질 | 13. 예산작성 능력 |
4. 재무적 책임성 | 14. 보고서의 수준과 범위 |
5. 전문적 역량 | 15. 재무관리 능력 |
6. 임차인 유지 능력 | 16. 마케팅 능력 |
7. 평판 | 17. 임대 능력 |
8. 보고의 적시성 | 18. 관리대상 부동산에 대한 전문성 |
9. 지역시장에 대한 정보력 | 19. 직원의 근무 연속성 |
10. 유지보수 능력 | 20. 자산관리 수수료(PM Fee) |
<자료: IREM Foundation Survey>
중소형빌딩 부동산 자산관리업체가 난립할때일수록 좋은 중소형빌딩 자산관리전문회사, 즉 성실하고 신뢰할 수 있는 회사, 항상 소유주 입장에서 관리하는 회사, 최소의 리스크로 소유주의 투자목표를 달성할 수 있는 역량을 갖춘 회사를 가려낼 수 있는 혜안이 요구된다.
글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남
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