2009년 노도강 몰락을 잊지말아야 한다
지난 2002년 국민의정부에서 참여정부로 넘어가는 시기와 2016년 박근혜정부에서 문재인정부로 넘어가는 시기의 부동산정책이 묘하게 닮았습니다. 데자뷰라는 느낌이 들 정도입니다. 앞 정부가 집권 막판 규제강화책으로 돌아섰고 다음 정부가 이를 이어받아 규제강화책의 강도를 높였습니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 문재인정부가 출범하고 대출규제시대를 맞아 10년전 노도강(노원구 도봉구 강북구) 아파트시장을 되돌아봅니다. 2007년 투기열풍에서 2009년 몰락까지 2년간 그 시절을 복기(復棋)해보겠습니다.
노도강 몰락을 복기하는 이유는 10년만에 되풀이될 가능성이 높기 때문입니다. 노도강이 또다시 몰락한다는 것이 아닙니다. 10년전 노도강과 비슷한 수급 상황에 직면한 지역의 아파트가 2019년 이후 몰락할 가능성이 있다는 것입니다.
2007년 노도강은 왜 급등했나?
지난 2006년 노도강 아파트값 상승에는 대출규제정책에 따른 풍선효과가 컸습니다. 즉 DTI 규제를 피해 강부자라는 불리는 투기수요가 노도강에 몰렸습니다.
2007년 상반기에 노도강 아파트 매매가가 전년 대비 70% 안팎 올랐습니다. 2억3천만원이던 24평형이 1년뒤 3억3천만원으로 1억원이 올랐습니다. 특히 2006년 12월 대선이후 4개월간 50% 급등했습니다.
외환위기 이후 1998~2000년 주택공급실적(인허가 기준) 급감에다 2004년부터 재건축에 집중된 정비사업 규제책으로 서울에 중소형 아파트 수급 균형이 깨진 점도 영향을 미쳤습니다.
참여정부는 2006년 4월 강남 등 버블세븐을 타깃으로 투기지역 6억원 초과에 대해 DTI를 50%에서 40%로 낮췄습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2007년 3월 투기지역과 수도권 투기과열지구 DTI를 30∼50%(가산항복 적용시 최고 60%)로 세분화해 정밀타격을 가했습니다.
풍선효과에 따른 최대의 수혜 아파트는 전용면적 25.7평 이하 국민주택규모 3억원 이하 아파트였습니다. DTI 50%가 유지됐으니 말입니다.
이에 해당하는 소형 아파트가 많은 노도강에 강부자 투기수요가 몰려들었습니다. 창동역 노원역 역세권 중심으로 10~20평형대 아파트를 한 채당 전세끼고 4천만원 안팎에 쇼핑하듯 대량매집했습니다.
2007년 10월 노원구 아파트 매매가가 평당 1천만원을 돌파했습니다. 다음해 2008년 2월 강북구가, 3월 도봉구가 1천만원을 잇따라 넘어섰습니다.
2009년 노도강은 왜 몰락했나?
2008년 노도강 몰락에는 미국발 금융위기도 한몫했습니다. 하지만 2008년에 노도강이 하락한 반면 서울 강남권과 과천 등 범강남권 재건축단지는 반등했습니다. 2010년 들어 대세하락기가 왔지만 말입니다.
DTI 규제완화 영향이 컸습니다. 2008년부터 DTI 규제완화로 노도강에 몰렸던 투기성 자금이 다시 강남으로 이동했습니다. 2007년 12월부터 강부자들이 단기차익을 실현하고 이탈했습니다.
MB정부는 2008년 11월 강남3구를 제외하고 투기지역을 모두 해제했습니다. 하지만 2008년 하반기 강남3구를 제외한 노도강 등 수도권 전지역에서 집값이 상승하자 2009년 9월 수도권 전지역에 DTI 40%를 적용했습니다.
2010년부터 수도권 집값이 대세하락으로 돌아서자 그해 8월 강남3구를 제외한 지역 DTI를 2011년 3월까지 한시적으로 폐지하고 은행권 자율에 맡겼습니다.
노도강 몰락에는 경기침체로 서민 실수요자의 구매력이 떨어진 것도 한몫 했습니다. 결과적으로 2008년 이후 추격매수한 실수요자가 피해를 떠안았습니다. 이들중 2010년 이후 하우스푸어가 된 사람도 있었습니다.
노도강 몰락에서 배우는 교훈
-대출 등 규제정책은 풍선효과를 가져온다.
-실수요가 받쳐주지 않는 풍선효과는 정책에 따라 바람이 한방에 빠질 수 있다.
-노도강이나 대구 달성군에서 보듯 투기수요 비중이 높은 지역의 아파는 정책과 입주물량에 취약하다.
-생활권내 임대수요가 기본적으로 받쳐주지 않는 갭투자는 위험하다. 대출 등 규제정책시대에 갭투자는 자제해야 한다.
-노도강 몰락에서 보듯 규제정책의 가장 큰 피해자는 서민이다. 특히 대출규제가 그렇다. 따라서 규제정책이 본격화되는 하반기 이후 생활권별 서민용 아파트 매수는 자제해야 한다. 서울 도심권 중심으로 중산층 이상 실수요자들이 거주하고 있는 신축아파트를 전세레버리지로 투자해야 한다.
-참여정부처럼 문재인정부의 규제정책 타깃은 강남권과 재건축단지다. 따라서 시간싸움에 자신이 없다면 재건축 투자는 신중해야 한다.
-2018년 재건축 초과이익환수제가 부활되면 노도강 등 서울 도심에서 먼 외곽 재건축단지가 직격탄이 될 것이다. 사업성 수익성이 떨어져 건설사가 시공을 맡지 않기 때문이다. 2004~2006년 재건축시장을 복기해보라.
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