[스크랩] 빌딩, 차별화되지 못하면 추락한다

빌딩, 차별화되지 못하면 추락한다

작성자 : 정호진

통계청(2012년 말 현재 기준)에 따르면, 전국의 건축물은 약 680만 동이며, 연면적 1,000㎡가 넘는 규모는 약 40만 동, 그 중 약 40%인 약 16만 동이 서울과 경기도에 분포되어 있다. 그리고 매년 전국적으로 20만 동에 가까운 건축물이 새로이 공급되고 있으며, 빌딩의 외형은 갈수록 역동적으로 변화하고 있다. 그러나 외형적으로나 내부 시설의 시스템으로나 어떤 경쟁력을 가진 빌딩은 그리 많지가 않다. 빌딩을 꾸미는 것도, 운영시스템을 갖추는 것도 시간과 비용이 많이 든다. 그래서 일반적으로 표준설계나 표준관리시스템이라는 획일적인 기준만을 충족시키려고 하지만, 때로는 각각의 빌딩에 적합하지 못하여 비효율적인 결과를 낳는 경우가 많다. 이때부터 빌딩의 차별화에 대한 고민이 시작되는데, 차별화는 외형뿐만 아니라 내부 운영관리까지 빌딩 전체적으로 이루어져야 한다. 즉, 빌딩 내외부 형태 등의 하드웨어뿐만 아니라, 운영과 잠재리스크관리 등과 같은 소프트웨어까지 모든 일련의 과정을 포함해야 한다. 그래야만 빌딩의 가치향상이 가능하며, 이를 실현시키는 개념이 바로 ‘빌딩경영’이다. 빌딩의 가치 : 하드웨어적 요소 빌딩의 가치는 태어날 때부터 결정된다. 즉 빌딩을 신축하거나 노후된 빌딩을 리모델링할 때, 어떤 컨셉으로 어떻게 설계하는가에 따라 이용자 수, 이용빈도, 이용기간이 결정되기 때문이다. 검은 상자들 속에서 하얀 상자가 눈에 띄듯, 빌딩들 또한 차별화 할 수 있는 독창성과 희소성을 확보하여야만 주목을 받을 수 있는 것이다. 화려하지 않더라도, 작은 변화를 주기만해도 뜻하지 않은 좋은 결과를 얻는 경우도 있다. 이러한 하드웨어적 변화가 빌딩에 차별성이 되고 빌딩이용자에게 전해져 빌딩의 가치에 기대이상의 영향을 줄 수도 있다. 빌딩의 가치 : 소프트웨어적 요소 소프트웨어적 요소로도 가치향상이 가능하다. 예를 들어 음식점에 가면 신기할 정도로 고객의 불편사항을 잘 파악하고 정성 어린 서비스를 하는 종업원들이 있다. 그런 경우, 내부 인테리어가 고급스럽지 않더라도 음식이 크게 맛있지 않더라도 그 음식점에 대한 좋은 이미지가 생길 수 있다. 빌딩의 경우도 마찬가지다. 임차인과의 관계관리를 잘하고 임대료나 관리비에 대한 책정이 경기변동에 따라 유동적으로 적용된다거나 빌딩 방문자의 고충을 잘 들어주는 빌딩에 좋은 이미지가 생기기 마련이다. 이러한 요소로는 빌딩관리 즉, 임대관리, 시설물에 대한 유지관리, 신규 업종의 구성 및 임차인의 선별, 빌딩 사용자에 대한 서비스 등이 있다. 이러한 요소들은 각각의 실행이 아닌, 빌딩의 경영적 측면에서 종합적이고 세부적으로 실행되어야 할 것이다. 그래야만 임대인, 임차인, 방문자, 관리자 간의 긍정적인 커뮤니케이션으로 빌딩의 가치를 높일 수 있게 된다. 빌딩의 가치 : 시간과 스토리 하드웨어와 소프트웨어 요소와 함께, 시간과 스토리를 추가하여 가치를 향상시킬 수 있다. 임대인 또는 관리자가 임차인과의 지속적인 관리를 통해 신뢰를 쌓고, 방문고객에게 좋은 이미지를 심어주게 된다. 이렇게 끊임없는 관심과 정성이 담겨진 시간이 지나야만, 빌딩의 긍정적인 스토리가 무르익어 우량임차인의 유지뿐만 아니라 신규임차인의 유치에도 좋은 결과를 낳을 수 있다. 즉, 빌딩에 시간의 가치를 담는 것이다. 이처럼 하드웨어와 소프트웨어에 시간과 스토리가 더해져 ‘빌딩경영’의 가장 큰 과제인 공실의 최소화와 임대수입의 극대화가 실현되고 빌딩의 가치에 긍정적인 결과를 가져오게 되는 것이다. 빌딩투자 : 경쟁의 시작 빌딩에 투자하려고 한다면, 현재 빌딩을 소유하고 있다면, 이미 경쟁은 시작된 것이다. 거대자금을 투자한 빌딩 소유자에게 시행착오를 겪을 시간은 주어지지 않는다. 빌딩의 가치는 소유자의 열정과 관심에 따라 달라질 수 있기 때문에 소유주 또한 ‘빌딩경영’ 전문가가 되어야 할 것이다. 가만히 있어도 임대가 잘되고, 수입도 좋았던 시대는 이미 지나갔다. 인근에 더 좋은 조건의 임차공간이 발생하면, 임차인은 언제든지 이동할 수 있다. 차별화되지 못하면 가치는 추락한다. 특히 연면적 10,000㎡ 이하 규모의 중소형빌딩인 경우, 차별성은 더욱 절실하다. 지금은 빌딩의 문제발생을 수습하기에 급급한 사후관리가 아니라 사전에 위험을 제거할 수 있는 ‘빌딩경영’ 전략에 관심을 가져야만 한다.

정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표이사 부동산학박사 / CPM? 건국대학교 미래지식교육원 부동산학과 외래교수

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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