[스크랩] 제2강 한국 디벨럽의 나아갈 방향! .. 개발 투자 의사결정 시스템 (CCIM 수익 부동산투자분석)의 이해!

 

 안녕하세요1

 

요즘은 동네안의 조그만 경찰지구대(파츨소)도

기피시설로 인근에 짓거나 기존건물을 리모델링조차 못하게하는

건전한 시민의식의 실종으로 이러한 갈등을 관리하도록 하는 시대이지요

 

보다 더 밝은 건전한 시민의식과 한국 디벨럽이 함께 커나가길 바라며 ...

 

 이번 제2강에서는 ....

 

1954년부터 서방의  선진 35개국에서 1만6천여명이 DESIGNEE 멤버들

(우리나라는 2002년에 한국지회설립이래 정회원 1000여명/예비회원600여명)이 

흔히들 사용하는 계량적이고 과학적인 수익형 부동산 투자 분석 전문시스템인

소위 "CCIM " 수익 부동산 투자 전문 기법을 통한 투자 의사 결정을 하도록

금융권을 효율적으로 설득하는 도구에 대한 이해를 돕고자 한다  

 

근래들어 금융권 P/F자금을 구하기가 하늘의 별따기처럼 어려워지고 있는데...

이런 상황은 ... 더이상 시행사들이 과거의 컨셉으로만 금융을 일으키려고 한다면

설자리가 없을 것이다...

 

건축비 토지비등을 대강 적시한 건축공학적인 물리적 단순한 개발 사업 계획서로는

금융건의 개발금융을 구하기가 접근부터 어려울 것이다  

이제는 금융권이 우려하는 건설 사업 시행상의 재무적 투자 타당성 분석을

전략적으로 디테일하게 해줘야만이 그나마 금융권에서 투자안을 검토라도 할 것이다

 

(또한, 일부금융권은 이전과  달리 시행자가 초기의 자기자본투자비율을 더욱더

높여줘야만 투자안의 검토룰 할수가 있다고도 한다!)

 

이때,  절대적으로 필요한 금융권의 투자의사결정을

가장 효율적으로 유도하는 최적의 TOOL이 바로...

수익형 부동산 ( 주거용,상업용,업무용,산업용 부동산)에 대한 전문 투자 분석이다

 

 

1)  CI 101 (금융분석) :

      - 캐쉬플로를 통하여 임대차나 분양의 현금흐름의 수익부동산의 투자가치분석

      - DCF 투자성과의 측정과 CAC 대안투자의 선택기법적용

 

 2)  CI 102 (시장분석)

       - 경제기반분석, 수요 및 공급 예측 , 수급차이분석

       -  입지분석과 부지평가시스템 , 경기변동분석및 재무적타당성 매칭등

 

  3)CI 103 (사용자분석 또는 임대차분석)

       - 비율 과 비용을 통한 임대차가치 평가

       - 임차와 매입의비교분석/투자자의대안선택과 실행

       -  손익 분기점 산출 비교로 투자 안의 건전성 검토등

 

  4) CI 104 (투자분석) 

      - 투자 자금의 투자동기, 투자 성격과 목적등의 재 검토

      - 최적 소유형태검토/ 다양헌 자금조달형태검토

      -  투자리스크 분석 및 관리 / 자산관리및 처분전략등 

 

  위의 4가지로

       -  수익 분기점 산출과 비관치,낙관치,적정치의 비교분석으로

        최적 투자 가치를 도출하여야 ...

        비로소, 금융권의 투자의사의 실행 결정에 유효하고 적절하게 도움을 주는

        금융 투자분석 전문 사업계획서 작성이 될것이고        

         이것으로 금융권을 투자의사를 유도 할 수가 있을  것이다

 

     결론적으로 이것은 금융권에서 우려하는 개발사업의 불확실한 리스크를

    효율적으로 계량적이고 과학적인 투자분석으로 수요예측의 불확실성을

     어느정도는 걷어 낼수가 있는 신뢰성있는 자료 작성의 툴이다...

 

        우리는

      이러한 CCIM 수익성 분석외에도 

       -  리스크매미지먼트 와  에스크로우 매니지먼트

       -   각종 CM & PM 기법을 모두 적용하고

        - 게다가.. 한국형 떼법인 건축 집단민원까지...

           갈등관리를 조직적이고 전문적 시스템을 갖추어서 원만히 해소하는

 

         "진정한 종합적인 MRED수준의 국제적인 전문 PMC"가 

           나와야 할것이다.

 

          이러한 명제 하에,  오늘, 바로..   

         우리 까페의 사랑하는 뜻있는 디벨로퍼 동지들의  씨너지를 모우

         고자 이렇게 간곡히 제언 한다

 

    ** *담주의 제3강에서는...

       "미래 창조형의 국제적 PMC의 구체적 양태!를 계속

        연재하오니 많은 성원을 바랍니다***

 

   ps : 흔히 시행사 대표님들은 건축 설계비에 포함하여 건축공학적인 사업계획서로서 개발자금을 구하는데 허점이 있는것입니다...

  P/F 투자 자금은 절대적으로 위와같은 수익부동산의 전문적인 재무적 타당성 분석을 통하여야 만이 개발 자금을 원활히 구할수가 있는 기반이 되는것이고

   또한 이렇게 해야 사후 불확실한 수요예측도 해소 가능할 것이니.... 모쪼록 , 시행사 대표님들은 이 점을 유념하시고... 큰돈들지 않고도 간단히 CCIM F/S 용역을 할수도 있으니 그리아시길....

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 박석순 원글보기

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