[스크랩] 초과이익환수제와 리모델링 투자가치

      

초과이익환수제와 리모델링 투자가치

닥터아파트  

7월 현재 재건축시장은 뜨겁다. 하지만 재건축 초과이익환수제(재초환) 부활이 초읽기에 들어가면서 대형 악재로 떠오르고 있다.

만약 재초환이 2018년에 부활될 경우 재건축 사업속도는 크게 느려질 것이다. 사업초기 단계에 있는 단지들은 사업이 중단될 가능성이 높다.

대안으로 아파트 리모델링시장이 떠오르고 있다. 리모델링도 문제점이 적지 않으나 2018년 이후 재건축 규제에 따른 풍선효과로 수혜를 입을 가능성이 높아지고 있다.

가구당 최대 40%까지 전용면적을 늘리고 층수를 늘리는 수직 증측 리모델링이 각광받을 가능성이 높아지고 있다.

아파트 리모델링의 대표적인 장점은 다음과 같다.

1. 용적률 200% 이상인 아파트도 리모델링이 가능하다.

2. 용적률 제한을 받지 않는다. 늘어나는 층수나 가구수 제한은 받는다.

3. 증축으로 세대수가 증가해 일반분양분이 늘어나 분담금이 재건축보다 적다. 

물론 단점도 있다. 대표적으론 기존 가구수에서 최대 15%까지만 가구를 늘릴 수 있어 사업성이 떨어진다는 것이다. 또 안전문제로 세대간 내력벽 철거가 2019년 3월까지 유보됐다는 것이다.

그럼 투자가치가 높은 리모델링 아파트의 조건은?

조합설립인가를 받고 오는 8월 이후 시공사 선정예정인 옥수 극동 리모델링 사례를 보면 쉽게 이해할 수 있다. 한강조망으로 입지는 뛰어나지만 용적률 219%(8개동 전용 57~148㎡ 900가구)로 높아 재건축 연한(1986년 준공)이 지났지만 리모델링 추진하고 있다.

용적률 200% 이상이면서 늘어난 용적률이 많을수록, 15층 이상이면서 높을수록, 1987년 이후 준공이 늦을수록(재건축 연한이 많이 남을수록) 리모델링 추진가능성이 높아 투자가치가 높다.

가구수는 300~500가구, 기존 평형은 중대형보다는 중소형이 좋다. 리모델링은 조합원 동의를 두 번(조합설립 전체 3분의 2 이상 및 동별 2분의 1 이상, 사업승인(행위허가) 전체 75% 이상 및 동별 50% 이상) 받아야 하기 때문에 리모델링 욕구가 높은 20~30평형대 중소형이 유리하다. 조립식 아파트는 리모델링이 힘들어 피해야 한다.

재건축과 마찬가지로 리모델링도 입지가 뛰어나야 하니 땅값이 비싸야 한다. 특히 한강조망 등 조망권이 뛰어난 곳이 투자가치가 높다. 그래야 조합(조합원)은 물론 시공사의 사업성 수익성을 확보할 수 있다. 서울 지역에선 강남4구를 비롯해 용산구 마포구 성동구와 광진구 일부, 1기 신도시 분당이 대표적이다. 

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출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발.분양.NPL.건축.금융)

글쓴이 : 안병관시샵 원글보기

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