[스크랩] 경매초보자가 선순위 임차인일 때 조심해야 할 핵심포인트

경매초보자가 선순위 임차인일 때 조심해야 할 핵심포인트

 

1. 선순위 임차인이 누리는 권리

① 선순위 임차인이 대항력을 갖춘 후, 확정일자를 부여받으면 확정일자를 받은 날을 기준으로 ‘우선변제권’의 효력이 주어집니다.

② 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 배당요구를 않았다면 매수자(낙찰자)의 인수사항이 됩니다.

③ 선순위 임차인은 배당요구를 하든지 안하든지 임차보증금의 피해가 없습니다.

④ 선순위 임차인이 배당요구를 하였으나 전액 배당을 받지 못한다면 나머지 차액은 매수자(낙찰자)의 인수사항입니다.

⑤ 특히 소액임차인의 경우에는 선순위․후순위를 불문하고 모든 권리에 앞서 배당을 받게 됩니다.

⑥ 선순위 임차인이 임차기간이 만료되어 재계약시 임차보증금을 증액하였다면, 나중에 배당에서 증액부분은 배당을 못 받고 종전의 선순위 임차금만 받습니다.

⑦ 선순위 임차인이 사망하였을 때에는 그 상속인에게 배당이 주어집니다.

⑧ 선순위 임차인이 사망하였거나 직계가족이 없더라도, 사실혼(동거)관계의 가족이라도 임차권 특별승계제도에 의하여 보호받을 수 있습니다.

⑨ 선순위 임차인이 타 지역으로 주민등록을 옮겼다가 다시 재전입 하게되면 재전입일이 대항력의 발생시점이 됩니다. 그러나 본인만 타지로 전출하고 그 가족(처, 자녀, 부모, 형제) 등은 옮기지 않았다면, 이는 선순위로 보호받을 수 있습니다.

 

2. 권리신고를 안 한 선순위 임차인을 조심하라!

경매에서 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없기 때문에 걱정할 필요가 없습니다. 그리고 말소기준권리보다 앞서는 선순위인 임차인이더라도 임차인이 권리신고를 하여 보증금액이 얼마인가를 안다면 안전한 물건이 됩니다.

그러나 선순위 임차인이 권리신고(배당요구)를 안하여 보증금이 얼마인지를 알 수 없다면 아주 조심해야 합니다.

 

3. 선순위 임차인 보증금 확인방법

현장임장을 통하여 선순위 임차인을 만나는 방법이 좋은 것입니다.

그런데 선순위 임차인을 만났을 경우, 일반적으로 2가지 반응이 있습니다.

① 자신이 세들어 사는 경매물건에 욕심이 있는 세입자는 만나주지 않으려고 합니다.

만나더라도 어떤 정보도 주지 않고, 동문서답을 하거나 재 뿌리는 이야기를 하는 경우입니다.

② 보증금만 받아서 나가겠다는 임차인인 경우에는 호의적입니다.

만나보면 빨리 해결되어 나가기를 바라는 경우입니다.

이럴때는 많은 정보를 얻어서 남들이 생각지 못한 뜻밖의 횡재를 할 경우도 있습니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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